家は買うべき？借りるべき？住宅購入で抑えるべきポイントとは？

「賃貸か分譲か？」「戸建てかマンションか？」というのはよく話題になるテーマですね。

これから購入するかどうか迷っている人、既に購入して満足している人、反対に後悔している人も、こればかりは様々なケースがあると思います。

先に結論を書いてしまうと、この「問い」については全員に共通する正解はありません。

言い換えれば「人によって正解は変わる」ということです。

なんだ当たり前のことか、と思う人もいると思いますが、しかし実に多くのケースでその正解を選ぶための重要な要素に気づいていないケースがたくさんあります。

実際、購入後数年たって後悔している、という話もよく聞きます。

住宅購入に関しては、「払った費用」＜「得られた満足」という状態になればいいわけですが、実際のところなかなか難しいのも事実です。

そこで今回は住宅購入の前に抑えるべき大事なチェックポイントについてご紹介します。これから引っ越しや住み替えをする方は是非参考にしてみてください。

最初に私の結論

既に住宅ローンを完済することもありますが、私の場合は「一戸建てを購入」が正解でした。

当時から少なくない経済界の著名人が「住宅ローンを組んで家を購入するのは愚かな選択である」とのコメントをしていましたが、私はそう思いませんでした。

一定の財力があり、それが長期にわたって維持できるレベルの層はそれでもいいかもしれませんが、一般的なサラリーマンにとっては疑問です。

そのような賃貸派の主張は、

・住宅は購入した直後から価値が下落し負債となる

・何かトラブルがあった際に賃貸の場合はすぐに引っ越せる

というものです。

「負債」について言いたいことは分かりますし、実際にそのような物件、そのような購入者もいるのも事実です。

ですが、次の項目で紹介するポイントを踏まえて慎重に購入すれば、住宅が負債になるリスクを大幅に減少することが可能です。

また、賃貸はすぐに引っ越せる、とよく言われますが果たしてそうでしょうか？

一般的に引っ越しをする場合は、新たな敷金礼金、仲介手数料、引っ越し代、学区が変わる場合は子どもの転校、各種住所変更手続き、、、と費用も手間も相当な負担となります。

家族で引っ越す場合は、その費用は軽く50万円を超えてしまいます。

さらに何かのトラブルで引っ越す場合、新たな住居でまた何らかのトラブルに見舞われる可能性もゼロとは言い切れません。

賃貸の場合は気軽に引っ越しができる 、という点については慎重に考える必要があるのです。

また、反対に一戸建てを購入しローンを完済した場合、少々家は古くなってしまいますが、何があっても住居だけは確保できる安心感（大災害は除く）と、建物の価値がなくなっても土地は必ず残るという利点があります。

先行き不透明な現代において、この安心感は非常に大きなポイントとなります。

自分のとっての正解を選ぶためのポイント

それでは家を負債にしないためのポイントとは何でしょうか。

居住する地域や年齢、家族構成によってもちろん多少の違いはありますが、以下のポイントを踏まえることで住宅購入のリスクを大幅に下げることができます。

・場所が一番大事

マンションでも一戸建てでも、住宅を選ぶ際に最も重要な要素となるのが立地条件です。

その肝は簡単に言うと、「人に貸せるかどうか」「売却する場合に買い手がつくかどうか」という点です。

常に借りたい人がいる、買いたい人がいる、という物件は価値も維持しやすく、長期的な視点で起こる変化、例えば転勤や子どもの転校など不測の事態に対応することができます。

そのポイントは具体的に言うと以下のような点です。

・希望条件は意外とすぐに変化していく

住宅購入時に考える希望条件、というのは意外と短いスパンで変わっていきます。

一般的に住宅購入時は子どもが小さいことが多いため、公園が近くにある、学区がいい、などが希望条件に上がります。

確かに大事な点ですが、子どもはあっという間に大きくなり、すぐに中高生になります。

子供も中高生になると電車やバスに乗ることもあり、高校生の場合は通学に使用するケースもあります。

そうなると圧倒的に駅やバス停に近いことが最も希望する条件になります。

また、子どもが小さいころによく通った近くの公園がただうるさいだけの場所になってしまうこともあります。

そのため、購入時の希望条件を検討する際は、長期的な視野に立つのが賢明です。

・マンションはあまりにも不確定要素が多すぎる

マンションは駅に近い物件を選びやすいため、メリットも多くあります。

しかし一方で共同住宅である以上、購入したにもかかわらず自分の意志で決定できない要素が多くあります。

中でも修繕費の使い方、修繕時期などは住民全体の意見を調整する必要があり、またそもそも居住者が減少し、一戸当たりの負担額が増加するリスクもあります。

そのため、マンションを購入する場合は価値が下落しにくく居住者数も維持できるように、駅に近い３LDKか4LDKの物件を選ぶのがおすすめです。

或いは、中古の割安な一戸建てを購入後、15～20年ほどでローンを完済し、子供が独立するのに合わせて賃貸に出し、自分たちはマンションを借りる、という方法もあります。

一般論としての賃貸vs購入

まず費用についてざっくりとした結論ですが、似たような条件の物件に30年以上の長期間住み続ける場合、購入した場合と賃貸の場合とで費用に大きな差はありません。

購入でも賃貸の場合でも、居住する地域の環境の変化によって家賃や地価の変動もありますし、また大きな災害が起こる可能性もあります。

賃貸であれば、手元にのこる現金を投資に回すことができる、とも言われますが、果たしてその投資の成果を長期に渡って予想するのははっきり言って不可能です。

そのため、費用の大小で比較をするのはほとんど意味がありません。

それでもあえて費用面で比較するとすれば、お金が必要なタイミングと支払う費用の中身を比較することはできます。

購入する場合は、一般的に全体の1～2割程度にあたる額を頭金として準備し、さらに購入時にもろもろの諸経費として100万円程度必要となるため、一時的に手元の現金のほとんどを費やすことになります。

それに比べ賃貸は、仲介手数料や敷金礼金を含めても50万円程度で済むため、手元の現金は比較的余裕のある状態を維持することができます。

併せて、賃貸と購入の場合でそれぞれに発生する費用を挙げておきます。

■賃貸特有の費用

• 家賃
• 敷金礼金
• 駐車場代（マンションの場合）
• 管理費
• 更新費用

■購入特有の費用

• 住宅ローン
• 固定資産税
• 修繕費（マンションの場合は修繕積立費）
• 駐車場代（マンションの場合）
• 管理費（マンションの場合）

住宅ローンを利用して住宅を購入する場合は、団体信用生命保険への加入が前提となっていることもポイントの1つです。

万が一住宅ローンの返済前に契約者が亡くなった場合や高度障害の状態となった場合は、その後の住宅ローンの支払いを心配する必要がなくなります。

それに比べ、賃貸の場合は、契約者が高度障害の状態となっても家賃などの支払いが免除されるようなことはありません。

また、住宅ローン減税などの税制優遇措置を利用できるのもメリットの1つです。

一般論としてのマンションvs戸建て

この問題も永遠のテーマで様々な意見がありますが、やはり答えはひとそれぞれ、としか言いようがありません。

当然ながらそれぞれのメリットデメリットがあり、同じ人でも年齢によって思考が変わるものです。そこでやはり明らかに異なる点を確認しておきたいと思います。

■マンションのメリットデメリット

◆メリット◆

• 比較的駅に近い物件が多い
• 気密性が高くセキュリティー面で安心
• 共有部分の施設を利用することができる
• 高層階の場合、眺望が期待できる
• 冷暖房効率がいい

◆デメリット◆

• 修繕管理費、駐車場を払い続ける必要がある
• 自由になるのは専有部分のみとなる
• エレベーターや駐車場で待たされることがある
• 将来居住者が少なくなる可能性がある
• 上の階の音が気になったり、下の階に気を遣う必要がある

上記の中でも特に大きなデメリットは、将来の居住者の減少です。

居住者数が減少した場合、一戸当たりの負担額が増える可能性もあります。

また、居住者を確保するために空室を安い賃料で貸し出すことにより居住者層が変化したり、外国人の居住者が増えゴミ出しのルールが守られなくなる、といったリスクもあります。

また、せっかく購入し仮にローンを完済した場合でも、ほとんどの場合駐車場代が継続するのも一戸建てと比べると大きなデメリットになります。

■一戸建てメリットデメリット

◆メリット◆

• 土地も建物も自由に使用することができる
• 駐車場代がかからない
• 庭がある
• 同じ価格ならマンションより面積が広い

◆デメリット◆

• 駅から遠い場合が多い
• 各設備について自分で修繕する必要がある
• セキュリティー面で不安がある場合がある
• 冷暖房効率が悪い

個人的には戸建て派であると書いていますが、戸建てのメリットとして土地が自分のものになる、という点が大きく影響しています。

もちろん、一定の条件（価値が下がりにくい要素がある）が必要ですが、土地さえあれば古くなった建物はリフォームして一生住むこともできます。

終身雇用制度が終わりを迎えつつある今、サラリーマンにとってこの安心感は精神的余裕を生み出してくれます。

仮に高齢になってから手入れの負担が少ないマンションに引っ越す場合でも、ここで記載した条件さえ押さえておけば、借り手を見つけることは難しくありません。

以上、住宅を購入する場合の注意点についてご紹介しました。

記載した内容は、あくまで個人的見解に基づいていますので、実際に購入する場合などはしっかり情報を収集し判断するようにしてください。