コロナ禍によるリストラや減給により、相対的に住宅ローンの負担が大きくなっている家庭が増えています。
もともと住宅ローンは毎月の大きな出費となっており、ボーナス払いを設定している場合などはさらに大きな影響が出ているかもしれません。
住宅ローンは一生で最も大きな費用の1つなのに、一度設定したらそのまま何も考えずに毎月の返済を続けていく人がほとんどです。
しかし住宅ローンは「繰り上げ返済」や「借り換え」など、見直しすることで総返済額を大きく減らせる余地があります。
実際、私「とあるサラリーマン」は、31歳で30年間の住宅ローンを組み、その後繰り上げ返済やローンの借り換えを駆使して41歳で完済することができました。
そこで今回は、住宅ローンを完済した経緯と「一度も見直したことがない」という方向けに見直しのポイントをご紹介します。
住宅ローンの10秒診断
住宅ローンを完済して思うこと
私「とあるサラリーマン」は、住宅ローン返済直後から節約と副業に励み、30年で組んだ住宅ローンを結果的には10年で完済しました。
サラリーマンが低金利で借金できるのは住宅ローンくらいなのでしっかり活用した方がいい、ということがよく言われます。
多くの投資評論家も、繰り上げ返済をするよりも投資に回した方がメリットが大きい、という見解を示しています。
しかし私の場合は「とにかく借金は早く返済したい」という思いがあり、繰り上げ返済に努めていました。
その際考慮したのは以下の3点です。
・当面の生活費は確保できていること
・数年先まで大きな出費の予定がないこと
・リスクを伴う「投資」よりも「確実に」総返済額を減らしたかったこと
さらに本業の仕事の状況も踏まえ、ある程度の貯蓄ができるたびに複数回繰り上げ返済を行いました。
結果的には200～300万円程度の繰り上げ返済を4～5回ほど行い、住宅ローン減税が終わるタイミングで完済しました。
銀行に預ける分にはほとんど金利が付かないのに、こちらが借りている分にはしっかり金利を取られている、という状況を早く脱したかった、というのもあります。
実際その間は節約＆副業に励み、ほとんど趣味やレジャーにお金を使うことができませんでしたが、子どもも小学生くらいまでは近所の公園や娯楽施設で満足していたので、特に無理を強いてしまったということもありません。
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そして住宅ローンの返済がないゆとりと、なにより土地と建物が自分のものになった、という状況はサラリーマンである自分にとって大きな安心感につながっています。
ただ、現在（2022年1月）は低金利が長く続いていて、固定金利でも0.5％、変動金利に至っては0.3％といった超低水準となっていますので、無理して繰り上げ返済する必要はないと言えます。
例えば、住宅ローン金利が1％なら、1％以上で資金を運用できれば、繰り上げ返済するよりもメリットが大きいわけです。
1％といった低い金利であれば、特定の指数に連動するインデックスファンドを長期に積み立てることで、素人でも繰り上げ返済以上の利益を確保できる可能性が高いでしょう。
住宅ローンを見直す3つの方法
まず最初に、住宅ローンを見直す定番として３つの方法をご紹介します。
自分の経験をもとに手を付けやすいものから順番に並べています。
1、金利プランの変更
2、繰り上げ返済
3、住宅ローンの借り換え
それぞれ詳しくご紹介します。
2-1. 金利プランの変更
一般的に住宅ローンの主な金利プランは「固定金利」と「変動金利」の2種類、さらに一定期間を固定金利とし、その後変動金利に変更する「固定金利選択型」があります。
自分が契約している住宅ローンの金利と、現在設定されている固定金利、変動金利によりますが、変動金利から固定金利（またはその逆）することで、返済額を下げることができる可能性があります。
通常変動金利から固定金利の変更は可能ですが、固定金利選択型を選んでいない場合は、固定金利から変動金利に変えられない金融機関もありますので、住宅ローン契約時の内容を確認する必要があります。
金利プランの変更については、現在返済している住宅ローンで制限されていたり、手数料がかかる場合がありますので、金融機関の担当者に確認してみてください。
2-2. 繰り上げ返済
住宅ローンの返済額を減らす方法として次にあげられるのが、繰り上げ返済です。
繰り上げ返済とは、当初組んだ返済予定よりも 元金の一部を早く返済することです。
これにより、繰り上げ返済した元金部分に相応する金利を支払う必要がなくなるため、確実に総返済額を減らすことが可能です。
ただし繰り上げ返済には賛否両論がありますので、この点をしっかり考えることが大事です。
- 手持ちの現金がなくなることによるリスク
- 繰り上げ返済分の現金を投資に回すことで得られる利益の損失
- 住宅ローン減税のメリット減少
この問題には「全員にとって共通する正解」はなく、家族構成や仕事の状況、住宅ローンの金利や景気で変わってきます。
また、本人の性格や考え方というのも考慮する余地があるでしょう。
ちなみに繰り上げ返済には「期日短縮型」と「期日据え置き型」がありますが、「期日据え置き型」ではなく「期間短縮型」を選ぶほうが総返済額を減らす効果があります。
期日短縮型は毎月の返済金額を変えずに返済期間を短縮する方式です。
一方の期日据置型は、返済期間は当初の期間のままで毎月の返済金額を少なくする方法ですが、毎月の返済額を減らしたい状況であれば、そもそも繰り上げ返済をせずに足元の家計を整えた方がいいでしょう。
また、繰り上げ返済時には手数料がかかることが多くその費用にも注意する必要があります。
何度も繰り上げ返済をすると手数料もかかってしまうので、ある程度まとまった時点で返済を行った方が余計な費用を払うようにしましょう。
さらに注意する必要があるのが住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン控除）です。
住宅ローン控除は、年末時点の借入残高に基づいて金額が決まるため、繰り上げ返済を行うことで控除してもらえる住宅ローンの金額が減少していくことになります。
そして返済期間が10年未満となった場合は住宅ローン控除の適用が受けられなくなります。
住宅ローン控除は、返済残高に応じて算出した額を所得から差し引くことで、支払う税金の額を減らすことができる制度です。
繰り上げ返済を行う場合は、本来住宅ローン控除で得られるはずだった利益のほうが大きくなる可能性もあります。
この比較は金利によって変わってきますので、事前に金融機関の担当者に相談するようにしてください。
ちなみに金融機関は個人の事情まで相談に乗ってくれない冷たいイメージがありますが、返済条件などの相談にものってくれますし、場合によっては交渉をすることも可能です。
少なくとも遠慮する必要はありませんので、まずは気になることを相談してみることをおすすめします。
2-3. 借り換え
住宅ローンの見直しの切り札は「借り換え」です。
住宅ローンを借り換えで見直すメリットは3つあります。
- 総返済額を減らすことができる
- 金利プランを変更することができます
- 保険の補償内容を見直すことができる
借り換えによって得られる一番大きなメリットは、なんといっても住宅ローンの返済額を減らすことができるということです。
もちろんローンの残高や残りの返済期間、適用金利にもよりますが、より低い金利で借り換えることができれば、住宅ローンの総返済額を大幅に減らせる可能性があります。
また、住宅ローンの借り換えにより金利プランを自由に見直すことができます。
固定金利から変動金利に変更することができない場合もあると紹介しましたが、借り換えをすることで新しい住宅ローンとともに新たな金利プランを選択することも可能です。
現在借りている住宅ローンの中で金利プランを選択するよりも選択の幅が広いため、より最適な金利プランを選択しやすくなります。
さらに保険の補償内容を見直すことができるのも住宅ローン借り換えのメリットの1つです。
団体信用生命保険は、住宅ローンの返済期間中に死亡、または返済が不可能な状態になった場合に住宅ローンの残高の返済を保証する仕組みですが、ローンを借り換える場合も新たに団体信用生命保険への加入することになります。
あまり知られていませんが、団体信用生命保険にもいくつかの種類があります。
例えば、ガンと診断された場合や180日以上継続して入院した場合など、残高の返済が保証される条件として様々な種類が出てきています。
借り換えの際はこのような保険の内容も見直すことができるので、より充実した保証内容に変えることができる可能性もあるわけです。
住宅ローンを借り換えで見直す場合の注意点
住宅ローン残高を減らす方法として、「借り換え」が常に最善の方法ではない場合もあります。
特に住宅ローンの借り換えを検討する場合の注意点は3つあります。
- ローン残高が少ないと効果が期待できない場合がある
- 借り換え先の審査に通過する必要がある
- 金利プランの変更など借り換えよりもお得な方法がある場合もある
このあたりになると素人が比較して正解を出すのはなかなか難しい作業となります。
私自身も、自分が借りている銀行の担当者はもちろん、他の金融機関の住宅ローン窓口にも何度か足を運んで直接話を聞いて比較をしていました。
仕事の合間に金融機関を回るのは結構面倒なことでしたが、今ではめちゃくちゃ便利なサイトが登場しています。
それが「モゲチェック」です。
モゲチェックとは
住宅ローンの借り換えはモゲチェック
モゲチェックは、株式会社MFSという会社が提供している住宅ローンの借り換え診断webサービスです。
個人では難しい借り換え先の金融機関探しや審査の申込、書類の作成、契約までをワンストップで対応してくれるオンラインサービスです。
いくつかの簡単な項目に入力するだけで、借り換えのメリットがあるか診断することができます。
しかも基本的な機能の利用は無料となっているので、はっきり言って使わない手はありません。
モゲチェックは最も肝心な、
- そもそも借り換えをした方がお得なのかどうか？
- 借り換えをする場合に、どの金融機関がベストなのか？
という点を簡単にチェックすることができます。
住宅ローンの10秒診断さらにモゲチェックは、実際に進める際に面倒となる審査書類の取りまとめなど、煩雑な事務手続きを代行してくれます。
ここまでやってくれても無料なので心配になる人もいるかもしれませんが、モゲチェックは銀行から紹介料を受け取るため、ユーザーは無料でも問題ないわけです。
これは各種の「一括見積サービス」などで定番のビジネスモデルですね。
住宅ローンは長く続きますが、早ければ早いほど借り換えによる金銭メリットは大きくなりますので、まずは無料で診断だけでもしてみましょう。
実際に公式サイトの記事によると、モゲチェックで住宅ローンの借り換えを行い、返済額を総額200万円も減額したケースもあるようです。
念のためモゲチェックのメリットと利用の流れをご紹介します。
モゲチェックでできること
- 住宅ローンの借り換えでメリットがあるかどうか診断できる
- 全国の金融機関からベストな借り換えプランを探すことができる
- 借り換え完了までの面倒な手続きを代行してくれる
もしこの作業をすべて自分で行うとなると、おそらく途中で挫折してしまう人がほとんどです。
モゲチェックはユーザーの代わりに複数の金融機関に申し込みをして、最も安い金利で借りられるローンを提示してくれるわけですが、そもそも自分一人ではそこまでできません。
また、実際にモゲチェックを利用して借り換えた後は、毎月1回、金利レポートが送られてくるというサービスもあります。
このレポートによって、借り換え後も金利がどの程度変動しているのかが分かります。
借り換え後さらに5年、10年と過ぎていく間に想定以上に金利が変わる可能性があるわけですが、このレポートを確認することでさらに借り換えをした方がいい状況が来た場合にそのタイミングを掴むことができるわけです。
モゲチェック利用の流れ
最後にモゲチェックを利用する際の流れをご紹介します。
すべてオンラインで完結できます。
まずは「借り換えメリット額」をWEB診断 （もちろん無料）
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事前審査（最短翌日～数日程度で判明）
借り換えの申込 （全て自宅で完了）
本審査に通過後ローン契約へ
新たな借り換え先から融資実行
まずは借り換えメリットがあるか、チェックしてみましょう。
メリットを確認できれば、あとはモゲチェックの担当者がサポートしてくれます。
以上、住宅ローンの返済についてご紹介しました。
繰り返しですが住宅ローンの返済総額は人生の中でも最も大きな費用となりますが、少し手間をかけて見直しを行うことで百万円単位で削減することができます。
しかもモゲチェックを使えば無料で簡単にそのシミュレーションを行うことができますので、この機会に是非チェックしてみてください。
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